Qu’est-ce que le statut LMP ?
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) désigne un investisseur immobilier dont la location meublée constitue une activité professionnelle. Pour être reconnu comme LMP, il faut remplir l’une des deux conditions suivantes : générer un revenu locatif annuel supérieur à 23 000 € ou exercer cette activité comme source principale de revenus (plus de 50 % de vos ressources).
Contrairement au Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le LMP relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui implique des obligations comptables plus strictes mais aussi des avantages fiscaux significatifs. Par exemple, un propriétaire louant trois appartements meublés en centre-ville avec un chiffre d’affaires de 30 000 €/an peut prétendre au statut LMP.
Les avantages fiscaux du LMP
Le statut LMP offre plusieurs atouts fiscaux majeurs :
- Imposition au BIC : Les revenus sont imposés selon les règles des BIC, avec possibilité de déduire charges et amortissements.
- Amortissement du bien : Vous pouvez amortir la valeur du logement (hors terrain) sur sa durée d’usage (généralement 20 à 30 ans), réduisant ainsi votre base imposable.
- Charges déductibles : Intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances… sont intégralement déductibles.
En 2024, un LMP déclarant 40 000 € de revenus locatifs avec 15 000 € de charges (dont 5 000 € d’amortissement) ne sera imposé que sur 25 000 €. Sous réserve du régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel), l’économie d’impôt peut dépasser 30 % comparé à un LMNP.
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Comment obtenir le statut LMP ?
Pour devenir LMP, voici les étapes clés :
- Vérifier l’éligibilité : Atteindre le seuil de 23 000 € de revenus locatifs ou en faire son activité principale.
- Immatriculation au RCS : S’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (formulaire P0 CMB).
- Déclaration en mairie : Obligatoire pour toute activité commerciale, même sans création de société.
Prévoyez 2 à 4 semaines pour le traitement. Fournissez impérativement : justificatifs de revenus (baux, déclarations fiscales), pièce d’identité, et preuve d’adresse. Un conseil : consultez un expert-comptable pour valider votre dossier avant dépôt.
Régime d’imposition et déclaration des revenus
Le LMP est soumis au régime BIC, avec deux options :
- Micro-BIC : Pour un CA ≤ 72 600 € (2024), abattement de 50 % automatique.
- Réel simplifié ou normal : Comptabilité détaillée obligatoire si CA > 72 600 €.
La déclaration s’effectue via le formulaire 2031, accompagné du bilan comptable en cas de régime réel. Les délais varient selon votre situation :
Revenus 2024 (déclaration 2025)
Date limite : 2e quinzaine de mai 2025 (selon département). Taux d’imposition progressif de 0 à 45 % + 17,2 % de prélèvements sociaux. Nouveauté 2024 : seuil du micro-BIC revalorisé de 1,5 %.
Revenus 2025 (déclaration 2026)
Une réforme des zonages Pinel pourrait impacter les déductions en 2025. Anticipez en :
- Classant vos dépenses par catégorie (travaux, intérêts…).
- Conservant les factures 5 ans minimum.
Les limites et inconvénients du LMP
Le statut présente quelques contraintes :
| Inconvénient | Impact |
|---|---|
| Cotisations URSSAF | ~15 à 25 % des revenus nets |
| Comptabilité obligatoire | Coût moyen : 1 500 €/an (expert-comptable) |
| Risque de requalification | Si seuil non respecté, redressement fiscal possible |
LMP vs LMNP : quel statut choisir ?
Voici un comparatif pour vous aider :
| Critère | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Seuil de revenus | > 23 000 €/an | Aucun |
| Régime fiscal | BIC | BNC (micro ou réel) |
| Charges sociales | Oui (URSSAF) | Non (sauf option) |
Choisissez le LMP si vous visez une activité professionnelle à temps plein ou avec un patrimoine locatif important. Le LMNP reste adapté pour des revenus complémentaires.
FAQ – Investir en LMP
Peut-on cumuler LMP et LMNP ?
Non, les statuts sont incompatibles. Un même logement ne peut relever des deux régimes.
Quel plafond de revenus pour le LMP ?
23 000 €/an minimum (ou activité principale).
Faut-il créer une société pour le LMP ?
Non, le statut est accessible en individuel. Une SCI à l’IS peut néanmoins être intéressante pour limiter les cotisations.
